[아파트 경매]아파트 경매 수익 분석기

 

1. 아파트 경매 수익 분석기

 

2. 기본 개념

 

3. 화면 설명 

1. 취득세 계산하기 

    - 계산식 : 낙찰가 * 취득세율

    - 취득세율

        1주택 : 기본세율

        2주택&비규제지역 : 기본세율 

        2주택&조정지역 : 8%

        3주택이상&비규제지역 : 8%

        3주택이상&조정지역 : 12% 

    - 기본 세율 : 1%(6억 이하), 2%(2억에서 9억), 3%(9억 초과)

 

2. 등록세 계산하기 

    - 계산식 : 낙찰가 * 등록세율 

    - 등록세율 : 낙찰가의 0.24%(0.0024)

 

3. 보유세(재산세 +종부세) : 참고용 

 

4. 재산세 계산하기 

    - 계산식 : 감정가*0.6(공시가격)*0.6(표준과세)*세율*보유연수 

    - 세율 구분

          실거주자 : 0.1%(0.0010)

          비실거주자(전세 준 경우 등) : 0.12(0.0012)

    - 계산 기준 

          공시가격 정보가 없어서 감정가의 60%로 추계 

          과세표준 = 공시가격의 60%

          보유연수 = 보유개월/12

 

5. 종부세 : 계산안함 

 

6. 양도세 계산하기 (앗 빠졌넹)

    - 계산식 :(매도가-입찰가-경비-보유기간공제)*세율 

    - 보유기간 공제 

          1년 미만(단기매매)           : 70%

          1년~2년 보유                   : 60%

           2년 이상 보유(기본세율)  : 6~45(누진세율)%

          조정대상지역+2주택 이상 : 기본세율 + 20%p 

          조정대상지역+3주택 이상 : 기본세율 + 30%p

           1주택 실거주 2년 이상 : 면제     

 

7. 경락잔금대출 이자 계산하기

    - 계산식 : 대출원금 * (이자율/100)*(보유개월/12)

    - 계산예시 : 대출금 2억8천, 연이율4.5%, 보유24개월인 경우

          대출 이자는 280,000,000*0.045*2=25,200,000원 (헐 많다)

 

8. 잔금대출 이자 계산하기

    - 계산식 : 대출원금 * (이자율/100)*(보유개월/12)

    - 계산예시 : 대출금 1억2천, 연이율6.5%, 보유24개월인 경우

          대출 이자는 120,000,000*0.065*2=15,600,000원 (헐 많다)

          ※ 실제 대출을 받지 않더라도 내 보유예산이 투입되는거니깐 
               기회비용으로 보면 은행에 저금내놓은 정도(2.5%)는 계산하기

 

9. 기타비용 계산하기

    -  명도비용 : 200만원~500만원 사이정도면 될듯 

    - 수리비용 : 300만원 정도면 될듯

    - 인테리어 : 0원에서 1천만원 정도면 되지 않을까 

    - 이사/청소 : 내가 이사들어가는 비용 

    - 관리비/공과금 : 살면서 들어가는 돈(전세주면 0)

    - 체납관리비 : 있다면 내야 하니깐 

    - 법무/등기 : 약50만원+(경락대출금 * 0.0024)

 

10. 전세놓을경우(미구현) 

    - 거주형태가 비실거주로 강제 선택되고 재산세 계산에서 세율이 0.12로 잡힘 

    - 관리비/공과금에 입력된 값이 강제로 0원으로 바뀜 

    - 양도소득세 계산에 영향미침 

 

 

4. (중요)계산해도 아무 소용 없음 -> 실제 경매 낙찰률은 왜케 높은건지 ㅋ